Fonte: Folha

Ao mesmo tempo em que a área central mantém alguns de seus problemas —a cracolândia continua espalhada por diversas ruas—, a região se tornou também o centro para onde a cidade converge em plena madrugada nas viradas culturais e esportivas, revitalizou equipamentos culturais poderosos, como a Sala São Paulo, e vem ganhando endereços gastronômicos que rivalizam com casas descoladas de bairros como Pinheiros (foram pelo menos nove desde o final do ano passado).

É dessa segunda face, a de centro das atenções, que uma série de paulistanos está atrás quando resolve fixar residência na área.

Levantamento inédito da Prefeitura de São Paulo, obtido pela sãopaulo, mostra que a porcentagem de imóveis vazios no distrito da Sé (o centro velho) despencou: foi de 39,7% para 11,7% em uma década —queda de cerca de 70%.

Em 2000, aproximadamente quatro em cada dez apartamentos estavam vazios; dez anos depois, só um em dez está desocupado. Na vizinha República (o centro novo), a queda também foi expressiva, e a taxa de habitações sem moradores passou de 33,5% para 11,6%.

O mesmo fenômeno ocorreu nos distritos da região central em geral, como Santa Cecília (de 24,2% para 7,5%), Pari (de 27,9% para 9%) e Brás (de 33,6% para 13,5%).

Atualmente, a proporção de imóveis vagos na região está em patamar semelhante a de bairros tradicionalmente bem procurados, como Vila Mariana (de 16,4% para 9,1%) e Pinheiros (de 14,3% para 10%).

Na cidade como um todo, a chamada taxa de vacância também caiu, embora de forma menos intensa: passou de 14% para 7,5% —isso mesmo com a construção, no período, de 381 mil unidades habitacionais.

Os números são os mais recentes e foram obtidos pela análise dos dados dos dois últimos Censos do IBGE, de 2000 e 2010, e urbanistas e profissionais do mercado imobiliário explicam que a tendência de volta de moradores ao centro continua acentuada, com novos empreendimentos surgindo na região.

foto1noticia

Estudos internacionais indicam que taxas de moradias vagas em torno de 5% são adequadas para o bom funcionamento do mercado habitacional e que porcentagens muito altas acendem o alerta vermelho para especulação imobiliária ou degradação da área.

Para urbanistas, a capital paulista perdeu a oportunidade, no início dos anos 2000, com o centro desvalorizado, de ter mais habitações populares na área e atrair moradores.

“A região era onde havia mais imóveis desocupados, mas a mudança não aconteceu com moradia popular, mas porque o mercado imobiliário voltou a se interessar pela área”, diz o historiador do urbanismo Renato Cymbalista, da FAU-USP.

VALORIZAÇÃO

O médico Bruno Levenhagen, 40, decidiu morar no centro em 2007. Na época, o que o atraiu foram os preços mais baixos em relação a outros bairros e o charme dos amplos apartamentos da região da República.

Ele disse que estava satisfeito no seu espaçoso lar de 140 metros quadrados, com tacos de peroba e banheiros de mármore na avenida São Luís, quando surgiu uma oferta de compra. “Logo no segundo ano, recebi uma proposta. Isso gerou um ciclo, era fácil vender. Cheguei a pagar R$ 1.000 o metro quadrado. Hoje está em até R$ 7.000 [aumento de 600%].” De lá para cá, ele comprou e vendeu sete imóveis.

No geral da capital paulista, entre 2000 e 2010, a alta média no valor dos imóveis foi de 175%.

foto2noticia

MOTIVAÇÃO

Como é comum em zonas de valorização, não há somente uma motivação para a volta ao centro. Com os preços mais altos em outros bairros, parte da população escolheu os valores menores da região central em vez das áreas mais periféricas.

Em 1980, o centro chegou ao seu auge populacional, e os distritos da Sé e da República somavam 94 mil habitantes. Mas, 20 anos depois, em 2000, a região tinha perdido 26 mil moradores (28% de sua população). Uma década depois, o Censo de 2010 já mostrava forte inversão nessa tendência, com 80 mil pessoas na região.

Além dos preços mais acessíveis, a questão da mobilidade urbana é apontada como uma das causas da queda na taxa de vacância.

“O fato de a cidade estar com trânsito cada vez pior faz com que o centro, relativamente, passe a ficar mais atrativo, porque ficou muito ruim morar longe do trabalho”, diz Vanessa Nadalin, pesquisadora do Ipea que estudou a taxa de vacância durante o seu doutorado.

Quem procura o centro costuma dispensar o carro, já que a oferta de vagas nos prédios costuma ser menor do que o número de apartamentos —isso quando há estacionamento no condomínio—, e aproveitar a oferta de transporte público, além das ciclovias na região.

foto3noticia

No edifício Viadutos, projetado por Artacho Jurado, a procura por apartamentos aumentou, mesmo as vagas de garagem sendo disputadas.

“Tinha muito mais apartamentos vazios antes, uns sete. Agora são só dois”, diz o síndico do Viadutos, José Marques. Ele comprou um apartamento de dois quartos lá em 2004, por R$ 60 mil. Hoje, devido ao aumento de procura, o mesmo imóvel vale ao menos R$ 500 mil. “Mas eu não vendo o meu nem por R$ 700 mil.”

Segundo Regina Meyer, professora da FAU-USP, há outra explicação para essa reversão. “Ao longo dos anos, a mudança do poder público para a área central trouxe quantidade expressiva de funcionários de órgãos administrativos para essa área. Isso não existia na década de 1990.”

Entre os anos 1970 e 2000, quando a cidade viu a mudança da sede de muitas empresas do centro para a avenida Paulista, e depois para Faria Lima e Berrini, a tendência da região foi o esvaziamento e a degradação.

Uma das estratégias públicas para reverter esse quadro foi a reforma de edifícios antigos para a instalação de equipamentos culturais, a exemplo da Sala São Paulo, da Pinacoteca, do Museu Catavento e do Centro Cultural Banco do Brasil. Também contribuíram a instalação de campi universitários na região.

Mas essa conta tem mais variáveis, e o fator econômico é uma das mais importantes, afirma o economista Paulo Sandroni, da FGV.

“A partir de 2000, houve melhora do nível de renda das pessoas, com mais empregos, valorização do salário mínimo e todas essas políticas sociais que ajudaram as pessoas a comprar ou a pagar aluguel. Antes, filhos viviam nas casas dos pais, por exemplo. Com a baixa da taxa de juros, mais pessoas conseguiram a solução da casa própria.”

Um outro fator é comportamental, a tendência entre os mais jovens de viver em regiões em que se possa fazer tudo a pé —e hoje há uma valorização da cultura da bicicleta, por exemplo. E uma coisa puxa a outra.

Com o centro mais cheio de jovens adultos, bares e restaurantes descolados estão se instalando ali, especialmente entre as praças da República e Roosevelt.

EFEITO REVERSO

Além da reocupação, a volta do interesse pelo centro tem uma outra faceta: a dos imóveis que são comprados como investimento e ficam vazios por longos períodos.

Para Tomas Weissenbach, responsável pelo novo estudo da prefeitura, os dados indicam que houve uma retenção de imóveis por parte dos proprietários que perceberam que a demanda no centro estava crescendo. Isso explica também a alta nos preços das moradias.

Segundo Marcos Senna, gerente da imobiliária Imóveis Vintage, cujo foco é o centro, até 2005 havia muitos imóveis com o que ele chama de “proprietários finais”, pessoas que compram uma segunda propriedade com a finalidade de investir, mas não têm intenção de vendê-la logo. Mas, a partir de 2007, investidores também começaram a comprar, esperando a valorização. Ele cita como exemplo um imóvel de 198 metros quadrados comprado por R$ 300 mil e vendido a R$ 1,5 milhão anos depois.

“O centro estava em decadência, chegou a se tornar o lugar mais barato da cidade”, diz Roseli Hernandes, diretora comercial da administradora de imóveis Lello. O que causou um impacto também nos aluguéis.

Segundo ela, os valores giravam em torno de R$ 9 por metro quadrado entre 2000 e 2005. De 2005 a 2010, essa média já tinha saltado para R$ 12, e hoje está em cerca de R$ 20.

TEM ALGUÉM EM CASA?

O edifício Mood, no viaduto Major Quedinho, no centro, teve todos os seus 399 apartamentos vendidos em menos de um mês quando lançado, em 2010. Mas, nove meses depois de ter sido entregue para os proprietários, só cerca de 90 estão ocupados, segundo moradores e funcionários.

A sãopaulo fotografou a fachada do edifício às 21h, por uma semana. O número de janelas acesas nunca passou de 20, das 200 que ficam do lado fotografado do prédio.

“Não foi assim que concebemos o empreendimento [para ficar vazio enquanto valoriza], mas se vai bem para o cliente final, vai bem para o investidor”, diz Piero Sevilla, diretor de incorporação em São Paulo da Cyrela.

O gerente de projetos Rodrigo Montini, 33, conseguiu montar um grupo de WhatsApp com quem já mora no prédio. “É uma turma boa, de cerca de dez pessoas.” O intuito inicial da compra era colocar o apartamento para alugar, conta Montini, que mudou de ideia “depois de ver a estrutura e as áreas de lazer”.

Alguns investidores apostam no aluguel para aumentar o retorno financeiro. Roberto, um médico que pede para ter seu sobrenome preservado, optou por comprar quatro apartamentos no local. Outros três entrevistados somam 12 imóveis no mesmo edifício, que esperam para vender com lucro. Um apartamento de 46 metros quadrados, por exemplo, custa por mês R$ 2.953 (R$ 2.400 de aluguel e R$ 553 de condomínio). A cobertura de 95 metros quadrados está à venda por R$ 997 mil, o equivalente a R$ 10.500 por metro quadrado —no lançamento, o preço era R$ 8.000.

Para João da Rocha Lima Júnior, diretor do Núcleo de Real Estate (mercado imobiliário) da Poli-USP, quanto menor for o apartamento, mais ele atrairá investidores, pois seu preço final é mais baixo, mesmo que o valor do metro quadrado seja maior do que o de outros imóveis.

Fenômeno parecido aconteceu com cidades inteiras em alguns lugares do mundo. Israel é um dos exemplos. O poder público calcula que, só em Tel Aviv, 4.700 apartamentos sejam de estrangeiros ricos que os utilizem menos de 15 dias por ano.

“Além de esvaziar a cidade e tirar dela os benefícios sociais e econômicos de uma vida pulsante, esse fenômeno faz com que seja mais difícil para os moradores fixos acharem uma casa”, avalia o urbanista Yeni Sa’ar, da Universidade de Tel Aviv.

Para especialistas, uma das maneiras de evitar essa situação de esvaziamento é o IPTU progressivo, que começou a ser usado pela prefeitura neste ano, e duplica o imposto a cada ano ocioso, até o limite de cinco anos, quando o imóvel pode ser desapropriado pela administração.

Em janeiro deste ano, 81 imóveis foram notificados, 45 no centro. E a partir do ano que vem, se não forem ocupados, poderão começar a sofrer o aumento de IPTU.

MUITO A FAZER

Tanto moradores quanto investidores ainda têm motivos para esperar por melhoras no centro. Promessas de mudanças, como o projeto de revitalização Nova Luz, que custaria R$ 4 bilhões na região da cracolândia, nunca saíram do papel. Agora, a prefeitura aposta na requalificação do Vale do Anhangabaú para irradiar mais transformações na área.

A situação está mudando, mas, segundo especialistas, ainda faltam supermercados, lojas e escolas que tenham como alvo os novos moradores da região.

A sensação de insegurança ainda é um problema. E um dos motivos é justamente o fato de o comércio e os serviços serem focados em um público que vem da cidade toda, sejam eles trabalhadores ou apenas consumidores, mas em geral pessoas que voltam para seus bairros antes do anoitecer, quando então os estabelecimentos fecham as portas.
PPP da Habitação atinge só 26% das moradias do centro

Edital foi homologado com apenas um vencedor; serão erguidas 3.683 das 14.124 unidades planejadas. Haddad vê ‘revolução’

Fonte: Estadão, 24 fev. 2015

A primeira tentativa de construir habitação popular no centro de São Paulo por meio de uma parceria público¬privada (PPP) atraiu financiamento para apenas 26% das moradias projetadas. Dividido em quatro lotes, o edital lançado em setembro do ano passado pelo governo do Estado, em parceria com a Prefeitura, foi homologado no dia 18 com um só vencedor, que será responsável pela construção de 3.683 das 14.124 unidades planejadas para a região.

Por R$ 82,5 milhões ao ano, a construtora Canopus Holding SA vai assumir os empreendimentos propostos para a Barra Funda, no perímetro entre as Avenidas Rudge, Pacaembu e Marquês de São Vicente. De acordo com o edital feito pela Secretaria Estadual da Habitação, a empresa terá de erguer 2.260 unidades de habitação de interesse social (HIS) e outras 1.423 unidades de habitação de mercado popular (HMP).

O primeiro modelo é destinado a famílias de baixa renda, que recebem por mês um piso salarial do Estado, que é de R$ 905, ou até 6 salários mínimos ¬ R$ 5.430. Já o segundo, HMP, abrange também a classe média, uma vez que se destina a famílias com renda entre seis e dez pisos salariais, ou seja, de R$ 5.430 a R$ 9.050.

Na proposta colocada em licitação, a meta era construir 63% das moradias como HIS e as demais, 37%, como HMP, que são viabilizadas sem subsídios do poder público ¬ nesse formato, todo o projeto, desde o modelo dos apartamentos à seleção dos interessados, fica a cargo do mercado imobiliário. Os bairros selecionados ficam no entorno da linha férrea do centro, na região da Barra Funda ao Belém.

foto4noticia

Prometida pelo governo Geraldo Alckmin (PSDB) desde 2013 como solução para “repovoar” o centro da capital, a PPP da Habitação passou a ser considerada solução também pela gestão do prefeito Fernando Haddad (PT), que entrou como parceiro no projeto. A Prefeitura se propôs a repassar R$ 20 mil por unidade para ajudar a viabilizar o custo de se construir na região, onde os terrenos são caros e cada vez mais escassos.

Haddad chegou a contabilizar as cerca de 9 mil HISs previstas na PPP em sua meta de entregar 55 mil moradias populares até 2016. E, apesar do resultado do primeiro edital, o prefeito defendeu nesta segunda¬feira, 23, o modelo. “Isso (a proposta de PPP) é inédito no Brasil. É um feito ter conseguido 4 mil unidades. Se o Estado tornar mais atraente a PPP e transformar esse número em 14 mil, 20 mil, será uma revolução no centro”, disse.

O petista espera agora que o edital seja revisto e relançado pelo Estado, que inicialmente projetava alcançar 20 mil unidades no centro com a PPP, mas reduziu a proposta pela dificuldade de se obter terrenos adequados na área. “Se chegarmos a 20 il, aumentaremos em 50% o total de moradias existentes no centro. Só para se ter ideia, ao longo de 30 anos, foram feitas 30 mil HISs no centro. Esse é um projeto suprapartidário, que poderá funcionar muito bem para a cidade”, afirmou Haddad.

Em nota, a Secretaria Estadual da Habitação afirmou que “será feita avaliação sobre a condução das próximas etapas”.

Minha Casa. A Prefeitura informou nesta segunda que negocia com o governo federal três mudanças no programa Minha Casa Minha Vida para viabilizar novas formas de moradia na cidade, especialmente no centro. Nesta segunda, o Estado mostrou que.

De acordo com o secretário municipal de Habitação, José Floriano de Azevedo Marques, a gestão Haddad pleiteia aumento no teto de financiamento, que hoje é de R$ 76 mil, e autorização para construir prédios com elevadores e estabelecimento comercial no térreo.

“Essas alterações devem ser anunciadas na terceira fase do Minha Casa Minha Vida”, disse Marques. Com elas, a Prefeitura espera otimizar os recursos, aumentando o número de unidades produzidas por terreno.

http://www1.folha.uol.com.br/saopaulo/2015/02/1592340-centro-de-sp-tem-queda-de-70-no-numero-de-apartamentos-vazios.shtml